周末楼市又有重磅消息！

　　1月27日，广州市人民政府办公厅印发通知将在限购区域内进一步支持刚性和改善性住房需求，新购买120平方米以上住房不纳入限购范围，并支持“租一买一”“卖一买一”。上海市政府也在同日表示，2024年将完成12万平方米零星旧改、31万平方米不成套旧住房改造再启动10个“城中村”改造项目。

　　方正证券表示，广州或为一线城市政策“试验田”，此次广州限购政策的大幅度优化或将引领新一轮一线城市的政策松绑潮。2023年广州限购区商品房成交之中，120平方米以上住宅成交均价为72445元/平方米，而120平方米以下的成交均价为41579元/平方米，表明优化限购政策直接利好改善型高端商品房市场。而改善型产品更具商品属性，充分交由市场消化符合房地产新模式的发展方向。

　　东吴证券表示，根据以往经验，广州市往往率先响应中央要求放松地方政策，预计其他核心城市有望陆续跟进放松，推动房地产市场温和复苏。复苏的持续性仍受到宏观经济复苏的影响，因此需要进一步跟踪观察。

　　从行情来看，地产板块上周从低位反弹，连升4日，中证800地产指数上周累计涨幅达9.32%，同期上证指数、沪深300、中证500分别上涨2.75%、1.96%、0.17%，上周地产板块大幅跑赢市场！

　　资金也趁热重启净申购地产类ETF。上周五（1月26日），地产ETF（159707）单日重获资金净申购1111万元！表明资金当前对地产板块预期好转，或可持续关注相关地产类机遇。

　　平安证券表示，近期各项政策密集出台，一方面融资端政策支持有利于缓解行业短期流动性压力，另一方面新一轮地方政策优化有望带来区域楼市量价企稳，且政策出台力度及响应速度持续超出市场预期。随着政策利好因素持续发酵，叠加板块及个股估值已大幅回落，市场预期及机构持仓已经降至低点，当前板块配置可适度积极。

　　国金证券指出，各部委密集表态，金融业支持房地产责无旁贷，供给端完善经营性物业贷政，地方确定项目白名单，将融资支持精准投放到项目层面，需求端仍有因城施策优化的空间，供需两端齐发力，房企现金流状况有望边际改善。而行业的平稳健康发展关键在销售的企稳，需要供需两端的宽松政策能够持续落地。关注当前估值底部、经营状况良好、受益于行业格局优化的改善性央国企。

　　布局工具上，资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

　　数据、图片来源：沪深交易所、Wind、华宝基金。

　　风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

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　　来源 华西证券

　　作者 李立峰 张海燕

　　市场回顾：本周全球主要股指涨跌互现，中国市场跌幅靠前，其中上证指数、深证成指和恒生指数分别下跌2.05%、1.71%和2.95%。风格方面，以TMT为代表的成长板块占优，本周谷歌和AMD分别发布AI模型Gemini及全新AI芯片，催化AI概念走强；地产链下行拖累大盘股走弱，本周上证50下跌3%。外汇方面，本周美元指数上行，人民币汇率有所贬值，日本央行释放鹰派信号引发日元汇率大幅波动。

　　市场展望：地产政策再发力或驱动外资重回净流入，对岁末A股走势不应过于悲观。11月以来人民币汇率快速升值，但与去年不同的是，此次汇率升值的过程中北向资金的流入并不明显，其主要原因是外资对于国内房地产市场的基本面存在一定担忧。12月政治局会议再提“先立后破”，或意味着后续地产政策有望再发力，包括房企融资支持、推进“三大工程”落地、核心城市需求端政策进一步放松等。12月中旬中央经济工作会议临近，偏积极的政策基调下，市场的“弱预期”存在修复空间，当前A股处于配置性价比较高的区间，对后市不应过于悲观。

　　以下几个方面是近期市场关注的重点：

　　1）海外方面，12月美联储议息会议有望继续暂停加息，同时降息交易面临挑战。本周公布的美国11月非农数据超预期，失业率整体回落，指向美国经济仍较有韧性。此前美国10月经济数据公布后市场一度认为美联储将转向鸽派并押注将最早于明年3月降息，而本周数据公布后，市场的降息预期有所延后。下周美联储议息会议大概率维持利率水平不变，鲍威尔发言或继续打压降息预期，美债利率进一步趋势下行或面临阻力。

　　2）政治局会议总体基调符合市场预期，“以进促稳、先立后破”的提法或意味着地产领域政策仍会偏暖。2021年7月政治局会议也曾提到“纠正运动式减碳，先立后破”，彼时的背景是在“减碳”背景下，传统高耗能行业存在信用收缩过快的风险。当前我国房地产等领域面临着重大的转型，如何妥善处理“破”与“立”的关系至关重要，预计后续地产政策仍会偏暖，包括房企融资支持、推进“三大工程”落地等。此外，会议还提及“增强宏观政策取向一致性，加强经济宣传和舆论引导”等，明年政策在改善社会预期，提振发展信心方面将进一步发力。

　　3）外资持续流出的主要原因是对国内地产基本面的担忧，后续地产政策再发力将成为外资转向拐点。8月至今北向资金已连续5个月净流出A股，累计净卖出规模达1844亿元。本周二穆迪下调了中国评级展望至负面，当日北向资金净流出75亿元。10月底以来，伴随人民币升值的一轮A股反弹行情中，外资净流入也不明显，主要是资金对于国内房地产市场的基本面存在一定担忧。从政治局会议通稿来看，政策“稳地产、稳预期”信号明确，后续中央经济工作会议将对地产领域作出详细部署，地产预期改善下外资或转向净流入。

　　4）经济“弱预期”有望逐步修复，对岁末A股走势不应过于悲观。7月政治局会议以来国内出台了一系列稳增长和活跃资本市场的政策，但在经济“弱复苏”下，市场信心的扭转较为滞后。中长期维度看，我们认为在当前位置不应过度悲观，年末重要会议临近，偏积极的政策基调下，市场的“弱预期”存在修复空间。从估值与风险溢价来看，沪深300的市盈率已或落到近十年11%分位，风险溢价升至近三年高点。企业盈利来看，根据我们预测，2024年非金融A股盈利增速有望较今年小幅改善，全年增速有望达到8%-10%。一方面，明年PPI增速有望实现逐步转正，另一方面，在宏观政策发力支持下经济增速将向趋势稳态水平回归。

　　行业配置上：年末板块轮动加快将成为主要特征，大小盘风格可能由于相对估值比价出现短期均衡，但风格大级别切换的定价逻辑尚不坚实。配置上，以现金流充裕的低估值红利板块作为压舱石，后续受益于产业催化和政策预期改善的领域是中期主线：如华为产业链、半导体、消费电子、医药等。

　　■风险提示：政策效果不及预期、海外市场大幅波动、海外黑天鹅事件等。